«Me la vendo da solo»: cosa serve davvero per farlo bene

«Grazie, ma me la vendo da solo.» È una frase che sentiamo spesso, e la rispettiamo.

Qualcuno lo fa per risparmiare la provvigione. Qualcuno perché ha avuto una brutta esperienza con un'agenzia. Qualcuno perché conosce già chi potrebbe comprare.

Non sono pochi. Secondo Tecnoborsa, nel 2022-2023 il 68% di chi ha venduto casa in Italia si è affidato a un'agenzia: quasi un venditore su tre ha fatto da sé. A Roma, tra chi ha venduto senza agenzia, più di uno su due lo ha fatto soprattutto per non pagare la provvigione.

Negli Stati Uniti, dove queste cose si misurano ogni anno, chi vende senza agente è sceso al 5%, il minimo storico. E per tre su dieci di loro il motivo principale era vendere a un parente, un amico o un vicino.

Vendere da privato è un tuo diritto. Questo articolo serve a farlo bene: quando ha senso, cosa la legge chiede comunque, dove si inciampa più spesso, cosa costa davvero il tempo.

Quando ha senso

Partiamo dalla parte che un'agenzia di solito non dice. Ci sono casi in cui vendere da soli è una scelta ragionevole.

• Il compratore c'è già. Un parente, il vicino di pianerottolo, l'inquilino che vuole comprare. La ricerca è fatta: resta il lavoro sui documenti e sul contratto.
• Hai tempo, e abiti vicino. Le visite si fanno la sera e nel fine settimana. Se la casa è lontana da dove vivi, diventa complicato.
• I documenti sono già in ordine. Planimetria conforme, titoli edilizi, APE. Se c'è da sistemare qualcosa, meglio saperlo prima.

Negli altri casi conviene farsi una domanda diversa da «agenzia sì o no»: quali parti del lavoro so fare bene da solo, e per quali mi serve qualcuno?

Quello che la legge chiede comunque

• L'APE prima dell'annuncio. Chi vende deve avere l'attestato di prestazione energetica e metterlo a disposizione fin dalle trattative. Negli annunci, anche quelli dei privati, vanno indicati la classe energetica e gli indici di prestazione. Un annuncio senza questi dati può costare da 500 a 3.000 euro di sanzione. Vendere senza APE costa di più: da 3.000 a 18.000 euro. L'attestato vale al massimo dieci anni e va allegato al rogito.
• Il catasto. Nel rogito va dichiarato che planimetria e dati catastali corrispondono alla casa reale. Senza questa dichiarazione l'atto è nullo e il notaio non lo firma.
• Il Comune. Il rogito deve riportare gli estremi del titolo edilizio: per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985 lo chiede il Testo unico dell'edilizia, per quelle più vecchie una regola analoga della legge 47 del 1985. Eventuali difformità conviene farle verificare e sistemare prima, quando si può.
• Il preliminare. Va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Si pagano 200 euro, il bollo e lo 0,5% della caparra e degli acconti, che si scala poi al rogito. Anche una proposta accettata va registrata, se contiene già tutti gli elementi di un preliminare.
• La caparra confirmatoria. Se chi la riceve non rispetta l'impegno, l'altra parte può recedere e chiederne il doppio. Vale per i privati come per tutti.

Il prezzo

È il punto in cui si sbaglia di più, in tutte e due le direzioni.

Gli annunci dei vicini dicono quanto chiede un venditore, non quanto paga un compratore. Per un prezzo che regge servono le compravendite reali di case simili, nella stessa zona, negli ultimi mesi. Le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare aiutano a orientarsi, ma restano valori di larga massima.

L'errore può andare in due direzioni. Un prezzo troppo alto lascia la casa ferma. Uno troppo basso fa arrivare subito una proposta, e lascia soldi sul tavolo. Da soli, il secondo errore non si vede: sembra un successo.

E conta il momento: nella nostra esperienza le prime settimane sono quelle in cui una casa riceve più attenzione. Un prezzo fuori mercato le brucia. Ne parliamo in Il prezzo giusto.

Le visite

• Chi entra in casa tua. Prima della visita chiedi chi è, cosa cerca e se ha già parlato con la banca. Ti risparmia pomeriggi con chi non può comprare.
• Quando. Chi cerca casa visita la sera e nel fine settimana. Mettilo in conto.
• Cosa rispondere. Ti chiederanno spese di condominio, consumi, documenti, tempi. Averli pronti dà fiducia a chi compra.

La trattativa

Quando arriva una proposta, mettila per iscritto. Prezzo, caparra, date, condizioni.

• Se chi compra ha bisogno del mutuo, la proposta va legata all'esito della banca, con una scadenza. Leggi Proposta con condizione mutuo.
• Le date vanno costruite sui tempi veri di banca e documenti. Leggi Le date tra proposta e rogito.

Prima di firmare, falla leggere al notaio. Meglio una domanda in più prima che una lite dopo.

Il costo del tempo

Ogni mese in vendita ha un costo: condominio, utenze, l'IMU se non è la tua abitazione principale. E a volte un'altra casa che aspetta.

Per avere un ordine di grandezza: secondo la Banca d'Italia, nel Centro Italia fuori dalle grandi città e dalle loro cinture, le case vendute tramite agenzia hanno impiegato in media 6,5 mesi.

C'è anche un costo che non si vede: la casa che resta online a lungo smette di essere una novità. Chi la vede da mesi si chiede cosa abbia che non va.

Vendere da soli si può. Se a metà strada ti serve un parere, una valutazione o un controllo sui documenti, sai dove trovarci.

Matteo

Dati e regole sono aggiornati alla data di pubblicazione. Per il tuo caso parla con il notaio o con un professionista.