Proposta d'acquisto con condizione mutuo: come scriverla bene

Trovi la casa giusta, ma il mutuo non è ancora approvato. Cosa fai: aspetti, rischiando di perderla, o firmi, rischiando la caparra?

C'è una terza strada: la proposta con condizione mutuo. Ti protegge se la banca dice no. Va scritta bene.

Come funziona

È una condizione sospensiva: l'accordo c'è, ma i suoi effetti partono solo se il mutuo arriva. Se entro la data stabilita la banca rifiuta, la proposta perde effetto e chi compra riavrà le somme versate.

Anche la provvigione dell'agenzia, in questi casi, matura solo quando la condizione si avvera.

Cosa scrivere

• L'importo del mutuo: quanto ti serve, non un generico «mutuo».
• La scadenza: la data entro cui comunicare l'esito. Non troppo vicina, perché la banca ha i suoi tempi. Non troppo lontana, perché chi vende resta bloccato.
• Come si comunica l'esito: per iscritto, con la lettera della banca in caso di rifiuto.
• Cosa succede alle somme versate: restituite per intero se il mutuo viene negato.
• Le condizioni del mutuo, se servono: per esempio la durata, o un tasso entro un certo limite.

Gli impegni di chi compra

La condizione non è una porta d'uscita libera. Mentre si aspetta la banca, la legge chiede a tutte e due le parti di comportarsi in buona fede. Per evitare discussioni, conviene scrivere nella proposta cosa deve fare chi compra:

• presentare la domanda entro una data, con tutti i documenti;
• non fare nuovi debiti che possano far saltare il mutuo;
• informare chi vende sull'andamento della pratica.

Un punto da conoscere. Per la legge, una condizione che manca per colpa di una parte si considera avverata. Per la Cassazione, però, di regola questa regola non si applica alla condizione mutuo: il giudice valuta se chi compra si è comportato in buona fede. Per questo gli impegni vanno scritti, insieme a cosa succede se non vengono rispettati.

Come suona, in parole semplici

Un esempio. «La proposta è subordinata alla concessione di un mutuo di 150.000 euro, da comunicare per iscritto entro il 30 novembre. In caso di rifiuto della banca, documentato con la sua lettera, la proposta perde effetto e la somma versata viene restituita per intero.» Il testo vero lo scrivi con chi ti segue: questo serve a capire cosa deve esserci.

Se sei tu a vendere

• Chiedi a che punto è la pratica e con quale banca.
• Valuta la scadenza: troppo lunga, e la casa resta ferma.
• Tra due proposte simili, quella con il mutuo già valutato dalla banca pesa di più.

Il modo migliore per usarla

Prima la banca, poi la proposta. La condizione protegge. Arrivare con una valutazione già fatta dalla banca, o una pre-delibera, rende la tua proposta più forte, e i tempi più brevi. Chi vende sceglie più volentieri chi ha già fatto i compiti.

Su quanto puoi chiedere, e come prepararti, trovi tutto in Il mutuo per la casa: quanto puoi chiedere.

Una buona proposta tutela chi compra e rispetta chi vende. La condizione mutuo, scritta bene, fa tutte e due le cose.

Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.