Proposta d'acquisto e preliminare: cosa firmi davvero
Proposta, caparra e compromesso: cosa ti impegna, cosa rischi e cosa scrivere prima di firmare.
La proposta d'acquisto sembra un foglio di passaggio. Non lo è.
Quando il venditore la accetta e tu lo vieni a sapere, siete entrambi impegnati.
In breve
- La proposta accettata è già un contratto: vincola chi compra e chi vende.
- Il preliminare fissa prezzo, tempi e condizioni, e va registrato entro 30 giorni.
- Le condizioni importanti, come il mutuo, si scrivono prima di firmare, non dopo.
La proposta d'acquisto
Con la proposta offri un prezzo per quella casa e indichi caparra, tempi e condizioni. Di solito nel modulo c'è una data fino alla quale la proposta è irrevocabile: fino ad allora non puoi ritirarla.
Se il venditore la accetta e l'accettazione ti viene comunicata, l'accordo è concluso. Di solito in quel momento matura anche la provvigione dell'agenzia: lo trovi scritto nel modulo che firmi.
Cosa scrivere nella proposta
- Prezzo e modalità di pagamento: quanto alla proposta, quanto al preliminare, quanto al rogito.
- La caparra: quanto versi e di che tipo.
- Le date: entro quando il preliminare, entro quando il rogito.
- La condizione del mutuo: se la banca non lo concede, la proposta non ti vincola.
- Lo stato della casa: libera alla consegna, cosa resta (arredi, elettrodomestici).
- I documenti: conformità urbanistica e catastale, assenza di ipoteche alla data del rogito.
Caparra confirmatoria o acconto
- Caparra confirmatoria: se chi compra non rispetta l'impegno, il venditore può recedere e trattenerla. Se è il venditore a non rispettarlo, chi compra può recedere e chiedere il doppio. In alternativa, chi ha rispettato i patti può chiedere l'esecuzione del contratto, o la risoluzione con il risarcimento del danno.
- Acconto: è solo un anticipo sul prezzo. Non ha la funzione di garanzia della caparra.
Il preliminare, o compromesso
È l'impegno scritto a vendere e a comprare, con tutte le condizioni. Va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma.
Anche la proposta accettata va registrata entro 30 giorni, se contiene già tutti gli elementi del preliminare. Quando c'è di mezzo un'agenzia, la registrazione è un obbligo anche dell'agenzia.
Si pagano 200 euro di imposta di registro e il bollo (16 euro ogni quattro facciate). Se versi una caparra confirmatoria o un acconto, e la vendita non è soggetta a IVA, si aggiunge di norma lo 0,5% di quella somma. Questa imposta si scala poi da quella del rogito.
La trascrizione. Se il preliminare si fa dal notaio, si può trascrivere nei registri immobiliari. Così sei tutelato se, prima del rogito, il venditore vende ad altri o sulla casa arriva un'ipoteca o un pignoramento. Conviene quando tra preliminare e rogito passa molto tempo, o quando versi somme importanti. La tutela però ha una scadenza: il rogito va trascritto entro un anno dalla data prevista per la firma, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Prima di firmare
Noi controlliamo i documenti della casa prima della proposta, non dopo: provenienza, ipoteche, planimetria, APE e spese condominiali.
Una firma fatta bene all'inizio evita discussioni alla fine.
Controlliamo con te documenti e condizioni prima della firma.
Consulente immobiliare. Nel settore dal 2014, oggi con 12 agenzie affiliate Tecnocasa tra le province di Viterbo e Roma e oltre 60 collaboratori.
Fonti
- Codice civile, art. 1385: la caparra confirmatoria (Normattiva)
- Codice civile, art. 1755: la provvigione del mediatore (Normattiva)
- Codice civile, art. 2645-bis: la trascrizione del preliminare (Normattiva)
- Agenzia delle Entrate, guida «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» (ottobre 2025), pp. 4-6: la registrazione del preliminare
Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.