Vendere e ricomprare casa con il possesso differito

«Come faccio a vendere casa e comprarne un'altra?» Dietro questa domanda ce ne sono sempre due: se vendo prima, dove vado a stare? Se compro prima, con quale budget?

E anche quando vendita e acquisto si incastrano, resta un nodo: il giorno del rogito hai venduto, ma il saldo prezzo, spesso, non l'hai ancora incassato. A chi vende per ricomprare lo scioglie una clausola che non tutti conoscono: il possesso differito.

Vendere prima o comprare prima: il nodo dei tempi

Le strade classiche sono due, e tutte e due hanno un costo.

• Vendi e consegni subito. Il saldo prezzo lo incassi, ma ti serve una sistemazione di passaggio: qualche mese in affitto, i mobili in deposito, due traslochi.
• Compri prima di vendere. Ti serve il budget prima di aver incassato: liquidità tua o un mutuo ponte, che di solito costa di più e non tutte le banche offrono. L'alternativa è una proposta legata alla vendita della tua casa, che chi vende, di solito, considera un'offerta debole.

Poi c'è il nodo del saldo prezzo. Con un assegno circolare servono i tempi tecnici per incassarlo. Con un mutuo, la banca può erogare solo al consolidamento dell'ipoteca, quando la sua garanzia diventa definitiva: nella nostra esperienza il saldo arriva 15-20 giorni dopo la firma. Il giorno della vendita, quindi, il tuo acquisto non lo puoi firmare.

Cos'è il possesso differito

Il possesso differito è la clausola che sposta la consegna della casa a dopo il rogito. Dal rogito la casa è di chi compra; tu ci resti fino alla data scritta nell'atto, e quel giorno consegni le chiavi.

La legge tiene distinti i due momenti. La consegna è un obbligo di chi vende, separato dal passaggio di proprietà (articoli 1476 e 1477 del codice civile). Le parti possono fissarne il giorno. La casa va consegnata nello stato in cui era al momento della vendita, con i suoi accessori.

Per l'Agenzia delle Entrate la consegna differita è un modo di eseguire la vendita, non un comodato: nel caso esaminato non serviva un'altra imposta di registro. Se per quel periodo è previsto un corrispettivo, l'accordo cambia natura e va inquadrato con il notaio.

Cosa ci guadagni: le date di un caso tipico

Firmi la vendita il 5 novembre, con un possesso differito di 30 giorni. Chi compra paga con un mutuo e il saldo ti arriva verso il 20-25 del mese. A inizio dicembre firmi il tuo acquisto, traslochi ed entro il 5 consegni le chiavi.

Con il possesso differito:

• traslochi una volta sola, dalla casa vecchia direttamente a quella nuova;
• non paghi un affitto di passaggio né un deposito per i mobili;
• compri con il saldo prezzo già incassato, senza mutuo ponte e senza proposte legate a una vendita che non controlli;
• puoi trattare da una posizione più solida, perché chi ti vende la casa nuova sa che la tua l'hai già venduta.

Te ne parlo perché il possesso differito si decide nella proposta. Lì è una condizione chiara, che chi compra valuta insieme al prezzo; chiesto all'ultimo, diventa una trattativa a ridosso del rogito.

Le quattro tutele che fanno dire sì a chi compra

E chi compra, perché dovrebbe accettare? Paga la casa e per qualche settimana non ci entra. Dice sì quando è tutelato per iscritto, con quattro clausole.

1. La data di consegnaUn giorno preciso, calcolato sui tempi veri: incasso, data del tuo secondo rogito, trasloco. Come si scrivono le scadenze, e quanto vale davvero la formula «entro e non oltre», lo trovi nella guida sulle date del rogito.
2. Lo stato dell'immobileLibero da persone e cose, con impianti funzionanti e tutte le chiavi; se restano arredi o pertinenze, vanno elencati. È il riferimento del verbale di consegna.
3. La clausola penaleUna somma per ogni giorno di ritardo, dovuta senza che chi compra debba provare il danno (articolo 1382 del codice civile). Se non si prevede anche il danno ulteriore, il risarcimento si ferma lì: per questo va proporzionata all'affitto o alla rata che chi compra, nel frattempo, può trovarsi a pagare.
4. Una quota del prezzo vincolataCiascuna delle parti può chiedere al notaio di depositare il prezzo su un conto dedicato. Nell'atto si può stabilire che una quota resti vincolata fino alla consegna, e con quale prova si dimostra il rilascio: per esempio il verbale firmato da entrambi. Con quella prova il notaio la versa a chi vende.

Se la casa non viene liberata alla data. L'atto del notaio vale come titolo esecutivo anche per il rilascio dell'immobile (articolo 474 del codice di procedura civile). Chi compra, con il suo avvocato, può chiedere l'esecuzione senza passare prima da una causa e da una sentenza.

Chi paga cosa fino alla consegna

• IMU: dal rogito la deve chi compra, perché è il proprietario. Finché non ci ha residenza e dimora abituale, per lui la casa non è abitazione principale. Nell'atto si può prevedere che tu gli rimborsi la quota del periodo in cui resti.
• Utenze: restano intestate a te fino alla consegna; le letture dei contatori nel verbale servono per volture e conguagli.
• Condominio: tra voi due vale la ripartizione scritta nell'atto. Verso il condominio, chi compra ne risponde insieme a te per l'anno in corso e quello precedente (articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile).
• Assicurazione: dal rogito la casa la assicura chi compra; nell'atto si scrive che tu rispondi dei danni causati fino alla consegna.

Come si organizza, passo per passo

1. Proposta e preliminareData del rogito, data di consegna, penale, quota del prezzo da vincolare; il preliminare aggiunge lo stato dell'immobile e la ripartizione dei costi. Su cosa si firma in questa fase c'è la guida su proposta e preliminare.
2. Prima del rogitoIl notaio predispone clausole e deposito; chi vende fissa la data del proprio acquisto.
3. La consegnaSopralluogo, fotografie, letture dei contatori e consegna delle chiavi, in un verbale firmato da entrambi.

E se ci sono di mezzo la prima casa o il mutuo?

Se chi compra usa le agevolazioni prima casa, ha 18 mesi dal rogito per portare la residenza nel Comune. I 30 giorni in cui resti ci stanno ampiamente. Anche il mutuo ha il suo termine: per detrarre gli interessi, chi compra deve farne la sua abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Una consegna dopo qualche settimana è compatibile.

Hai comprato la casa che vendi con le agevolazioni prima casa, meno di cinque anni fa? Per conservarle devi comprare entro un anno la tua nuova abitazione principale. Se ricompri entro un anno con le agevolazioni, hai anche un credito d'imposta, pure quando i cinque anni sono passati. Vale quanto l'imposta di registro o l'IVA pagata sul primo acquisto, nei limiti di legge. Il notaio lo verifica sui tuoi atti.

E se 30 giorni non bastano? Si può fissare un termine più lungo. Più si allunga, però, più pesa su chi compra: penale e quota vincolata vanno proporzionate, e una permanenza di molti mesi va vista con il notaio e con il commercialista.

Restano due domande: a quanto vendo la mia casa, e quanto mutuo posso chiedere per la prossima? Le risposte sono nelle guide sul prezzo giusto e su quanto mutuo puoi chiedere. Il percorso completo è in Vendere casa: i 7 passaggi; tutte le guide sono nella sezione Guide.

Prima di parlare di immobili, parliamo di esigenze: le date giuste nascono da lì.

Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.