Vendere e comprare insieme: da dove si parte, e in che ordine

Hai trovato la casa giusta. Per comprarla, però, devi prima vendere quella in cui vivi.

È una delle situazioni più comuni, e più delicate. Le trattative sono due, i tempi devono combaciare, e nel frattempo da qualche parte si deve pur dormire.

Succede a molti. Secondo l'indagine Tecnoborsa sulle famiglie italiane, riferita al 2022-2023, il 65% di chi ha venduto casa lo ha fatto per cambiare la propria abitazione principale. E l'85% di chi ha venduto la casa in cui viveva lo ha fatto per comprarne un'altra.

Qui mettiamo in fila quello che serve: gli scenari possibili, l'ordine dei passaggi, le regole fiscali della prima casa, che hanno scadenze precise, e i costi.

I tre scenari

1. Hai già i soldiLiquidità o mutuo già approvato senza vendere: puoi comprare prima, e vendere dopo con calma. Controlla solo le regole della prima casa, più sotto.
2. Ti serve il mutuo, e la banca ti finanzia anche senza vendereSi può comprare prima, ma per un periodo pagherai due case. Fai i conti con la banca, rata per rata.
3. Devi vendere per comprareÈ il caso più frequente. Qui l'ordine dei passaggi decide tutto.

L'ordine giusto, nel terzo caso

1. Prima il valore vero della tua casaNon quello sperato: quello che regge sul mercato. Da lì dipende quanto potrai spendere.
2. Poi la bancaQuanto ti finanzia, con la vendita e senza. Così sai che casa cercare.
3. La vendita con tempi concordatiSi cerca un acquirente che accetti una data di rogito compatibile con la tua ricerca. Alcuni mesi tra preliminare e rogito sono spesso possibili, se si dice subito.
4. L'acquistoCon la vendita già firmata, la tua proposta è più forte: chi vende sa che puoi davvero comprare.

Due trattative si incastrano solo se una delle due parte prima.

La proposta «se vendo la mia»

A volte la casa giusta arriva prima del compratore della tua. Si può fare una proposta che dipende dalla vendita della propria casa: il codice civile permette di legare un contratto a un evento futuro e incerto.

Perché funzioni, va scritta con cura:

• Una scadenza. Entro quando deve arrivare la vendita. Passata la data, la proposta decade.
• La tua casa già sul mercato. Chi vende vuole sapere che è in vendita davvero, a un prezzo realistico.
• La buona fede. Mentre la condizione è in sospeso, la legge chiede a tutte e due le parti di comportarsi in modo corretto.

Detto questo, per chi vende è una proposta debole. Lega la sua casa a una vendita che non controlla, e spesso sceglie un'altra offerta. Per questo funziona meglio con tempi brevi, e quando la tua casa ha già un prezzo giusto. Le regole sulle condizioni le trovi anche in Proposta con condizione mutuo.

Le regole della prima casa

• Compri la nuova casa prima di vendere la vecchia. Puoi avere comunque le agevolazioni prima casa, anche se la vecchia era stata comprata con le agevolazioni: devi venderla entro due anni dal nuovo acquisto, e lo dichiari nell'atto. Il termine è passato da uno a due anni con la legge di bilancio 2025. Se non vendi in tempo, perdi l'agevolazione sul nuovo acquisto: paghi le imposte piene, gli interessi e una sanzione del 30%. Se prima della scadenza capisci che non ce la farai, puoi chiedere all'Agenzia delle Entrate di ricalcolare le imposte: paghi la differenza e gli interessi, senza sanzione.
• Vendi una prima casa comprata da meno di cinque anni. Per non perdere le agevolazioni di quell'acquisto devi comprare un'altra abitazione principale entro un anno. Qui il termine è rimasto di un anno, e conta il rogito, non il compromesso.
• Il credito d'imposta. Se compri una nuova prima casa entro un anno dalla vendita di quella comprata con le agevolazioni, l'imposta pagata allora diventa un credito, fino all'imposta dovuta sul nuovo acquisto. Spetta anche se compri prima di vendere, purché la vendita arrivi entro i due anni.

Esiste anche il mutuo ponte: un finanziamento temporaneo che si rimborsa con la vendita della vecchia casa. Costa di più e non tutte le banche lo offrono: va valutato sul foglio informativo della tua banca.

Le regole hanno eccezioni e casi particolari. Prima di firmare, falle controllare al notaio sul tuo caso.

I costi da mettere in conto

Vendere e comprare insieme vuol dire anche due serie di costi, a volte sovrapposte:

• la provvigione per la vendita e quella per l'acquisto, se in tutte e due c'è un'agenzia;
• il notaio e le imposte del nuovo acquisto e, se serve il mutuo, perizia e istruttoria della banca;
• il mutuo che resta sulla casa che vendi: si chiude con il ricavato, e quello che avanza è il budget per la nuova;
• gli interessi del mutuo ponte, o due rate per qualche mese, se compri prima di vendere;
• il trasloco, a volte due, se serve una sistemazione intermedia.

Messi in fila all'inizio, sono numeri gestibili. Scoperti uno alla volta, pesano il doppio.

Come dividiamo il lavoro

In questi casi lavorano due persone della stessa agenzia. Il collaboratore segue la vendita della tua casa. La coordinatrice segue la ricerca della nuova. Si parlano ogni giorno, perché le due date devono combaciare.

Per te vuol dire un solo tavolo, e un solo calendario.

Vendere e comprare insieme è un incastro. Con l'ordine giusto, diventa un trasloco.

Matteo

Dati e regole sono aggiornati alla data di pubblicazione. Per il tuo caso parla con il notaio o con un professionista.