La prima visita si fa sullo schermo

Prima di entrare in una casa, oggi, chi compra la guarda sul telefono. La prima visita dura pochi secondi e si fa con un dito: si scorre, si guarda la prima foto, si decide se vale la pena andare avanti.

In quei secondi le foto sono quasi tutto.

Cosa dicono i dati

Negli Stati Uniti, dove queste cose si misurano da anni, l'81% di chi cerca casa su internet giudica le foto «molto utili». Seguono le informazioni dettagliate sull'immobile con il 77%, le planimetrie con il 57%, i tour virtuali con il 38%. Lo dice l'ultimo rapporto della National Association of Realtors, su oltre 6.000 acquirenti.

In Italia, nel 2022-2023, secondo Tecnoborsa, il 57% di chi ha comprato ha trovato la casa su internet: il 37,6% sui portali, il 19,7% sui social. A Roma la quota è quasi identica, il 56%.

Uno studio italiano sul rapporto tra qualità delle foto e contatti, con campione e anno dichiarati, non l'abbiamo trovato. Le percentuali che abbiamo trovato sui portali non dicono come sono state misurate, e noi non le riportiamo. Quello che sappiamo basta: oggi una casa si sceglie prima su uno schermo.

Per questo, nelle nostre agenzie, le foto non le scatta chi ha preso l'incarico con il telefono. Le fa una fotografa.

Cosa decide una foto

Chi cerca casa guarda decine di annunci in una sera. Li confronta, li scarta, ne salva pochi. Decidono tre cose:

• La luce. Una stanza buia sembra più piccola, e più triste, di quanto sia.
• L'ordine. Una casa piena di oggetti fa pensare al lavoro che serve per liberarla.
• La sequenza. Le foto messe nell'ordine giusto fanno capire come è fatta la casa, stanza dopo stanza.

Una foto sbagliata non fa solo perdere un contatto. Fa partire la trattativa con un'idea sbagliata della casa.

La prima foto e le altre

Chi scorre gli annunci vede prima di tutto una foto sola. È quella che decide se l'annuncio verrà aperto. Per questo va scelta con cura: di solito l'ambiente più luminoso, o l'esterno se è il punto forte della casa.

Le altre servono a raccontare. Si entra, si attraversa il soggiorno, si arriva alla cucina, alle camere, ai bagni, agli spazi fuori. Chi guarda deve poter ricostruire la casa nella testa, prima ancora di vederla.

Poi c'è la planimetria, che più di metà degli acquirenti americani giudica molto utile. Una foto mostra com'è una stanza. La planimetria dice come le stanze stanno insieme.

Video e tour virtuali

Anche qui conviene guardare i numeri prima delle mode. Nello stesso rapporto americano, i tour virtuali sono «molto utili» per il 38% degli acquirenti: meno della metà rispetto alle foto.

Un video aiuta quando la casa ha qualcosa che una foto non racconta: un giardino grande, una vista che cambia girando la testa, una casa su più livelli. Serve a chi è lontano e vuole capire se vale il viaggio. Non sostituisce le foto, e non sostituisce la visita.

Per questo lo usiamo quando aggiunge qualcosa. Le foto, invece, le facciamo sempre.

Perché una fotografa

Chiara lavora solo per le nostre agenzie. Fotografa le case con lo stesso metodo, ogni volta, e Bianca controlla che lo standard sia lo stesso in tutti gli uffici.

Il risultato si vede quando apri un nostro annuncio: stessa cura, stessa luce, stesso ordine, che la casa sia a Ronciglione o a Cerveteri.

Una foto deve far venire voglia di visitare la casa. Non deve far restare delusi alla visita.

Foto belle, foto vere

C'è un limite che non superiamo: la foto deve somigliare alla casa.

Oggi un programma può arredare una stanza vuota, cambiare il cielo, togliere un palo della luce. Si può fare in pochi minuti. Noi non lo facciamo: niente prospettive che allungano le stanze oltre il reale, niente ritocchi che cambiano la casa. Si corregge la luce, non le stanze.

Chi arriva alla visita deve trovare quello che ha visto. Se resta deluso nei primi trenta secondi, la visita è finita prima di cominciare. E con lei, spesso, la fiducia.

Per lo stesso motivo, accanto alle foto mettiamo i dati giusti: la superficie misurata bene, la classe energetica, le informazioni che servono per decidere. Sulla superficie trovi tutto in Superficie commerciale: come si misura davvero una casa.

Le foto non bastano

Una bella foto porta le persone alla porta. Il resto lo fanno il prezzo giusto, i documenti in ordine e le persone giuste dall'altra parte.

Le altre cose da fare prima di mettere in vendita le trovi in 10 cose da fare prima di mettere in vendita casa.

La prima impressione non si ripete. Nel nostro lavoro, oggi, la prima impressione è una foto.

Matteo

Dati e regole sono aggiornati alla data di pubblicazione. Per il tuo caso parla con il notaio o con un professionista.