Plusvalenza: quando si paga se vendi casa, e quando no
Si paga solo in certi casi: dipende da quanto tempo è passato, da come hai avuto la casa e da come l'hai usata. Le regole, con un esempio.
Hai comprato a 150.000 euro, vendi a 190.000. Su quei 40.000 euro paghi le tasse? Dipende.
La plusvalenza è il guadagno tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Per le case si paga solo in casi precisi.
In breve
- Sulle case la plusvalenza si paga, di regola, solo se vendi entro cinque anni dall'acquisto.
- Non si paga sulle case ereditate e su quelle usate come abitazione principale per la maggior parte del tempo.
- Si può pagare al rogito un'imposta sostitutiva del 26%, oppure con la dichiarazione dei redditi.
Quando si paga
Se vendi una casa comprata o costruita da non più di cinque anni.
Con due eccezioni importanti:
- Casa ereditata: la plusvalenza non si paga, qualunque sia il tempo passato.
- Abitazione principale: non si paga se, per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita, ci hai vissuto tu o un tuo familiare.
Per una casa ricevuta in donazione i cinque anni si contano dall'acquisto fatto da chi te l'ha donata, e il costo di partenza è il suo.
I casi particolari
- Superbonus: se sulla casa hai fatto lavori con il Superbonus, la plusvalenza può essere dovuta per dieci anni dalla fine dei lavori, con regole proprie. Le eccezioni per eredità e abitazione principale restano.
- Terreni edificabili: la plusvalenza si paga sempre, anche dopo molti anni e anche se il terreno è ereditato. Qui non puoi scegliere l'imposta sostitutiva del 26% al rogito: la plusvalenza va nella dichiarazione dei redditi. Ne parliamo in Terreno edificabile: quanto vale.
Come si calcola
Non è solo la differenza tra i due prezzi. Al costo di acquisto si aggiungono le spese collegate: imposte e notaio dell'acquisto, la provvigione pagata all'agenzia quando hai comprato, i lavori documentati che hanno aumentato il valore della casa.
Un esempio. Compri a 150.000 euro e spendi 12.000 euro tra imposte, notaio e agenzia. Dopo tre anni, senza averci mai abitato, vendi a 190.000 euro. La plusvalenza è di 28.000 euro. Con l'imposta sostitutiva al 26% paghi 7.280 euro.
Come si paga
- Imposta sostitutiva al rogitoLo chiedi al notaio, che applica il 26% e lo versa per te. È la strada più semplice.
- Con la dichiarazione dei redditiLa plusvalenza si somma agli altri redditi e paghi l'IRPEF con le tue aliquote. Conviene solo in alcuni casi, da valutare con il commercialista.
Cosa preparare per il notaio
- L'atto di acquisto, con il prezzo pagato.
- Le ricevute di imposte, notaio e agenzia dell'acquisto.
- Le fatture dei lavori straordinari, con i pagamenti tracciabili.
- Se hai vissuto nella casa, il periodo di residenza.
Con questi documenti il notaio calcola la plusvalenza in pochi minuti. Senza, si rischia di pagare su un guadagno più alto di quello vero.
E i terreni agricoli?
Valgono regole simili a quelle delle case: la plusvalenza si paga se vendi entro cinque anni dall'acquisto, e non si paga sui terreni ereditati. Conta però la destinazione al momento della vendita: se il piano regolatore rende il terreno edificabile, valgono le regole dei terreni edificabili. Per i terreni ricevuti in donazione i cinque anni si contano, anche qui, dall'acquisto di chi ha donato.
La plusvalenza non è un motivo per non vendere. È un numero da conoscere prima, insieme al prezzo giusto.
Partiamo dal valore reale della tua casa, poi verifichi le imposte con il commercialista.
Consulente immobiliare. Nel settore dal 2014, oggi con 12 agenzie affiliate Tecnocasa tra le province di Viterbo e Roma e oltre 60 collaboratori.
Fonti
Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.