Terreno edificabile: quanto vale davvero e cosa controllare

«Edificabile» vuol dire che il piano del Comune consente di costruire, con regole precise.

Il valore del terreno dipende da quelle regole.

Cosa dice il piano del Comune

Ogni Comune ha un piano regolatore che divide il territorio in zone. Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) indica in quale zona si trova il terreno e con quali regole.

• L'indice di edificabilità: quanti metri cubi, o metri quadrati, si possono costruire per ogni metro quadrato di terreno.
• Il lotto minimo: la superficie minima per poter costruire.
• Il piano attuativo: in alcune zone, prima di costruire serve una lottizzazione approvata, con una convenzione con il Comune.
• I vincoli: paesaggistici, idrogeologici, archeologici. Intorno al lago di Bracciano, per esempio, la legge tutela il paesaggio almeno nei 300 metri dalla riva, e c'è anche il Parco regionale di Bracciano-Martignano: servono autorizzazioni in più.

Agricolo non vuol dire edificabile

È l'equivoco più frequente. Nel Lazio, in zona agricola, le nuove costruzioni sono riservate a chi fa impresa agricola, con lotti minimi ampi e volumi molto contenuti.

Comprare un terreno agricolo per costruirci una villa, di norma, non si può. Prima di firmare, il CDU va letto con un tecnico.

Come si calcola il valore

Si parte dalla fine: quanto varranno le case che ci puoi costruire. È il metodo del «valore di trasformazione», usato da tecnici e imprese.

1. Il valore delle case finiteQuante case, di che tipo e a che prezzo si vendono oggi in quella zona.
2. Meno i costi di costruzioneOpere, impianti e allacci.
3. Meno oneri e spese tecnicheIl contributo di costruzione da versare al Comune, le eventuali opere di urbanizzazione, i progettisti.
4. Meno il profitto dell'impresaIl guadagno che giustifica il rischio e i tempi di un cantiere.

Quello che resta è il valore del terreno. Per questo due terreni della stessa superficie possono valere cifre molto diverse.

Per chi investe: residence e ville

Nella provincia di Viterbo abbiamo seguito molti terreni edificabili per imprese e investitori, per costruire residence e ville.

La domanda decisiva è una: chi comprerà quelle case, e a che prezzo?

Qui abbiamo un vantaggio. Nelle nostre agenzie ci sono centinaia di richieste certificate: sappiamo che case cercano le famiglie, in quali zone e con quale budget.

Prima di comprare, poi, si controllano strada, acqua, luce e fognature, e i tempi delle autorizzazioni.

Le imposte, in breve

• Chi compra da un privato paga l'imposta di registro al 9% del valore dichiarato nell'atto (minimo 1.000 euro), più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Se il valore è più basso di quello di mercato, l'Agenzia delle Entrate può rettificarlo.
• Chi compra da un'impresa paga di norma l'IVA al 22%, più registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro ciascuna.
• Chi possiede il terreno paga l'IMU sul valore di mercato, anche se non costruisce. Fa eccezione, a certe condizioni, il coltivatore diretto o IAP che lo coltiva.
• Chi vende paga l'imposta sulla plusvalenza anche se possiede il terreno da molti anni o l'ha ereditato.

Prima di vendere, parlane con il commercialista. La rideterminazione del valore, con una perizia giurata e un'imposta del 18% sul valore stimato, può ridurre la plusvalenza. Vale per i terreni posseduti al 1° gennaio: perizia e pagamento entro il 30 novembre.

Un terreno edificabile vale quanto le case che ci nasceranno. Noi partiamo da lì, con i numeri del mercato e i tecnici giusti.

Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.