Comprare un terreno: le verifiche prima di firmare

Un terreno sembra semplice: c'è, si vede, si misura.

In realtà nasconde più sorprese di una casa. Le verifiche vanno fatte prima di firmare, non dopo.

Cosa ci puoi fare

Lo dice il certificato di destinazione urbanistica (CDU), rilasciato dal Comune. Indica la zona del piano regolatore e le sue regole. Va allegato al rogito, altrimenti l'atto è nullo, e vale un anno se nel frattempo le regole urbanistiche non cambiano.

Se vuoi costruire, verifica con un tecnico indice di edificabilità, lotto minimo ed eventuale piano attuativo. Nel Lazio, in zona agricola, si può costruire di nuovo solo se serve all'attività agricola, e solo se sei imprenditore agricolo, coltivatore diretto o IAP. Per una nuova abitazione serve, di regola, anche un piano di utilizzazione aziendale (PUA) approvato.

Le verifiche sul posto

• L'accesso: si arriva da una strada pubblica o serve una servitù di passaggio? Deve risultare dagli atti.
• I confini: si confrontano con l'estratto di mappa catastale. Se compri solo una parte di una particella, prima del rogito serve il frazionamento. In zona agricola non deve servire a creare lotti da costruire: sarebbe una lottizzazione abusiva.
• Acqua e luce: ci sono allacci vicini? C'è un pozzo, ed è autorizzato?
• Il terreno: pendenza, accessibilità dei mezzi, stato delle colture.

Le verifiche sulle carte

• Atto di provenienza e visure: chi è il proprietario e se ci sono ipoteche.
• Vincoli: paesaggistico, idrogeologico, archeologico.
• Usi civici: chiedi al Comune se il terreno è di demanio civico o gravato da usi civici. Un terreno del demanio civico non si vende senza un provvedimento della Regione, altrimenti l'atto è nullo. Un terreno privato gravato da usi civici si può vendere, ma il peso resta finché non viene liquidato. In entrambi i casi c'è il vincolo paesaggistico.
• Prelazione agraria: se il terreno è agricolo, ha diritto di essere preferito prima l'affittuario coltivatore diretto che lo coltiva da almeno due anni. Se non c'è, il diritto passa al confinante coltivatore diretto, o IAP iscritto alla previdenza agricola. Il venditore deve notificare loro il preliminare. Se non lo fa, chi aveva il diritto può riscattare il terreno entro un anno dalla trascrizione della vendita. La prelazione non vale per i terreni che il piano regolatore destina a costruire.
• Affitti in corso: anche solo a voce. L'affitto agrario vale anche con il nuovo proprietario, e la legge gli dà una durata minima di 15 anni: chi coltiva in affitto può restare fino alla scadenza.

Le imposte

Da un privato, l'imposta di registro è del 15% del valore dichiarato per un terreno agricolo e del 9% per un terreno edificabile, con un minimo di 1.000 euro. Si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Coltivatori diretti e IAP hanno agevolazioni. Se un terreno edificabile lo vende un'impresa, si paga l'IVA al 22%. Il notaio ti dirà quale regime si applica al tuo caso.

Un terreno comprato bene è un investimento. Comprato male, resta lì a cielo aperto, con i suoi vincoli.

Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.