Vendere una casa affittata: il contratto, la prelazione e le strade possibili

Una casa affittata si può vendere. Sempre.

Il contratto però non si chiude con la vendita: passa a chi compra. Per questo, prima di mettere in vendita, si parte dal contratto.

Cosa succede al contratto

Se il contratto ha una data certa anteriore alla vendita, di solito quella della registrazione, vale anche per chi compra. L'inquilino resta fino alla scadenza, alle stesse condizioni.

Chi compra subentra al vecchio proprietario: incassa il canone e ne prende gli obblighi. Anche il deposito cauzionale, alla fine, lo restituirà all'inquilino il nuovo proprietario. Per questo nell'atto si regola il passaggio del deposito dal venditore a chi compra, di solito con un conguaglio sul prezzo.

Quando l'inquilino ha la prelazione

Prelazione vuol dire diritto di essere preferito, a parità di prezzo e condizioni.

Per le abitazioni la legge la prevede in un caso preciso: alla prima scadenza il proprietario nega il rinnovo perché vuole vendere, e non ha altre abitazioni oltre a quella in cui vive. In quel caso deve offrire la casa prima all'inquilino.

Se la prelazione era dovuta e non viene rispettata, l'inquilino può riscattare la casa da chi l'ha comprata, entro sei mesi dalla trascrizione della vendita.

Negli altri casi la prelazione c'è solo se il contratto la prevede. Se non viene rispettata, l'inquilino può chiedere i danni, ma non riscattare la casa. Per negozi e uffici le regole sono diverse: le trovi in Affittare un negozio o un ufficio.

Le tre strade

1. Vendere con l'inquilino dentroA chi cerca un investimento. Un inquilino che paga con regolarità, con un contratto in ordine, è un reddito già pronto. Il prezzo tiene conto del fatto che la casa non è libera.
2. Accordarsi con l'inquilinoUn rilascio anticipato, con una data scritta. A volte serve una somma come incentivo, o un aiuto a trovare un'altra casa. L'accordo va messo per iscritto, prima di cercare l'acquirente.
3. Aspettare la scadenzaAlla prima scadenza il rinnovo si può negare solo per i motivi previsti dalla legge, tra cui la vendita nel caso visto sopra, con almeno sei mesi di preavviso. Alla scadenza finale, dopo 4+4 o 3+2 anni, puoi non rinnovare senza dare un motivo: va comunicato con raccomandata almeno sei mesi prima. Se nessuno lo comunica, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.

Quale conviene? Dipende da chi compra. Una famiglia che deve andarci a vivere cerca una casa libera. Un investitore guarda al canone e alla durata del contratto. Per questo, prima di scegliere, guardiamo insieme a quale platea proporla.

Cosa preparare prima di mettere in vendita

• Il contratto registrato: tipo, durata, scadenze, eventuali clausole sulla prelazione.
• I pagamenti: canoni regolari, eventuali arretrati, il deposito cauzionale.
• Le visite: vanno concordate con l'inquilino, con giorni e orari scritti. Un inquilino coinvolto bene rende tutto più semplice.
• I documenti della casa: gli stessi di ogni vendita, dalla provenienza all'APE.

Quanto vale una casa affittata

Per chi compra per investire, il conto parte dal canone. Il rendimento lordo è il canone di un anno diviso per il prezzo.

Un esempio. Canone di 600 euro al mese, cioè 7.200 euro l'anno. Prezzo di 140.000 euro. Il rendimento lordo è circa il 5,1%, prima di tasse, spese e periodi senza inquilino.

Contano anche la durata che resta al contratto, la puntualità dei pagamenti e lo stato della casa. Una casa libera, invece, si confronta con le altre case libere della zona.

Come parlarne con l'inquilino

Prima di tutto, con chiarezza e per tempo. Un inquilino che lo scopre da un cartello si sente messo da parte. Uno che lo sa da te, con i tempi e le opzioni sul tavolo, spesso collabora: per le visite, per un accordo, a volte per comprare lui stesso.

Una casa affittata non è un difetto da nascondere. È un'informazione da dare bene, alla persona giusta.

Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.