Nuda proprietà: come funziona per chi vende e per chi compra
Vendere la casa e continuare a viverci. Comprarla oggi a un prezzo più basso e abitarla domani. Come funziona, quanto vale e cosa considerare.
Vendere la casa e continuare a viverci, per tutta la vita. Sembra un controsenso: è la nuda proprietà.
Per chi vende è un modo di avere liquidità senza traslocare. Per chi compra, un investimento a lungo termine.
In breve
- Chi vende tiene l'usufrutto: vive nella casa, o la affitta, fino alla fine della sua vita.
- Chi compra paga meno del valore pieno e avrà la casa libera solo in futuro.
- Il prezzo dipende soprattutto dall'età di chi tiene l'usufrutto.
Le due parti della proprietà
La proprietà piena si può dividere in due:
- L'usufrutto: il diritto di usare la casa e di goderne i frutti, per esempio un affitto. Di solito dura per tutta la vita dell'usufruttuario.
- La nuda proprietà: la proprietà senza l'uso. Alla fine dell'usufrutto si riunisce, e il nudo proprietario diventa proprietario pieno.
Chi paga cosa
Finché dura l'usufrutto:
- L'usufruttuario paga le spese ordinarie, la manutenzione ordinaria e l'IMU.
- Il nudo proprietario paga le riparazioni straordinarie, come il rifacimento del tetto o dei muri portanti. Restano all'usufruttuario quelle causate dalla mancata manutenzione ordinaria.
Conviene scriverlo bene nell'atto, così non ci sono dubbi tra qualche anno.
Quanto vale
Per le imposte si usano coefficienti di legge legati all'età di chi tiene l'usufrutto. Si calcolano sul tasso legale, mai sotto il 2,5%: per questo nel 2026 sono rimasti invariati, anche se il tasso legale è sceso all'1,6%. Più è giovane l'usufruttuario, più vale l'usufrutto e meno vale la nuda proprietà.
Un esempio con i coefficienti 2026. Casa da 200.000 euro, usufruttuario di 68 anni. L'usufrutto vale il 45%, cioè 90.000 euro. La nuda proprietà vale il 55%, cioè 110.000 euro.
Il prezzo di mercato può essere diverso dal valore fiscale. Lo decidono il valore della casa, l'età di chi tiene l'usufrutto e quanto chi compra è disposto ad aspettare.
Per chi vende
- Liquidità oggi, senza lasciare la casa.
- Meno spese straordinarie: le paga il nudo proprietario. Finché dura l'usufrutto, l'usufruttuario gli deve gli interessi su quelle somme.
- Il prezzo è più basso di una vendita piena. Va messo sul piatto con lucidità, anche insieme ai figli.
Per chi compra
- Un prezzo più basso del valore pieno.
- La casa libera solo in futuro, in una data che nessuno conosce.
- Un mutuo più difficile da ottenere: molte banche finanziano poco o niente la sola nuda proprietà. Conviene saperlo prima.
Come si vende, passo per passo
- Il valore pienoSi parte da quanto vale la casa libera, sulle compravendite reali della zona.
- Il valore della nuda proprietàSi applica l'età di chi tiene l'usufrutto, con i coefficienti dell'anno e con il mercato.
- La ricerca di chi compraDi solito investitori o famiglie che pensano al futuro, per sé o per i figli. Non è il pubblico di una vendita tradizionale.
- L'attoSi vende dal notaio con riserva di usufrutto. Le imposte di chi compra si calcolano sul valore della nuda proprietà, e il notaio dice quali agevolazioni si possono applicare.
Una variante frequente: l'usufrutto riservato a due coniugi insieme. In quel caso la casa si libera solo alla fine dell'usufrutto di tutti e due, e il prezzo ne tiene conto.
La nuda proprietà funziona quando conviene a tutti e due. Il nostro lavoro è trovare la persona giusta dall'altra parte, con i numeri chiari fin dall'inizio.
Ti diciamo quanto vale la tua casa e come proporla alle persone giuste.
Consulente immobiliare. Nel settore dal 2014, oggi con 12 agenzie affiliate Tecnocasa tra le province di Viterbo e Roma e oltre 60 collaboratori.
Fonti
Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.