Casa ricevuta in donazione: dal 2025 venderla è più semplice
Per anni banche e acquirenti hanno avuto paura delle case donate. La riforma del 2025 ha cambiato le regole: ecco cosa vale oggi.
«È una casa donata? Allora no.» Per anni è stata la risposta di molte banche, e di molti acquirenti.
Dal 18 dicembre 2025 le regole sono cambiate. Oggi una casa ricevuta in donazione si vende con molti meno problemi.
In breve
- Prima, un familiare leso dalla donazione, il legittimario, poteva chiedere la casa anche a chi l'aveva comprata dal donatario.
- Con la riforma, chi compra è protetto: il legittimario non può chiedergli la casa, solo una somma di denaro al donatario.
- Ci sono regole di passaggio se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025: si controllano nei registri immobiliari.
Il problema di prima
La legge riserva una parte dell'eredità ad alcuni familiari: coniuge o unito civilmente, figli e, se non ci sono figli, genitori e altri ascendenti. Si chiamano legittimari.
Se una donazione intaccava quella parte, il legittimario poteva chiedere la riduzione. E fino al 2025 poteva arrivare a chiedere la casa anche a chi l'aveva comprata dopo, entro vent'anni dalla trascrizione della donazione.
Per chi comprava era un rischio difficile da misurare. Per le banche, una garanzia meno sicura. Per questo molte rifiutavano il mutuo.
Cosa è cambiato
La legge 182 del 2025 ha riscritto le regole del codice civile. Oggi:
- Chi compra dal donatario è protetto: la riduzione non lo riguarda, salvo una domanda di riduzione già trascritta prima del suo acquisto.
- Se il donatario ha venduto, il legittimario ha diritto solo a una somma di denaro, che paga il donatario nei limiti di quanto serve a reintegrare la sua quota. Se il donatario ha ancora la casa, la riduzione può riguardare la casa stessa.
- Le ipoteche iscritte prima di una domanda di riduzione restano valide: per le banche la garanzia è più sicura.
Se il donante è morto prima della riforma
La riforma prevede alcune regole di passaggio. In sintesi:
- Donante vivo, o morto dopo il 18 dicembre 2025Valgono le regole nuove. Basta verificare che non ci siano domande di riduzione trascritte.
- Donante morto prima, senza domande né opposizioni trascritte entro il 18 giugno 2026Anche in questo caso, da quella data, valgono le regole nuove.
- Donante morto prima, con una domanda o un'opposizione trascritta in tempoValgono ancora le regole precedenti. È il caso da guardare con più attenzione, insieme al notaio.
Come si verifica. Con le visure ipotecarie, cioè la ricerca nei registri immobiliari. Le facciamo fare all'inizio, prima di cercare l'acquirente, così la trattativa parte su basi chiare.
Cosa resta da controllare
- L'atto di donazione e la sua trascrizione.
- Le visure ipotecarie, per domande di riduzione o opposizioni.
- La banca dell'acquirente: ogni istituto aggiorna le sue regole con i suoi tempi. Conviene chiederlo prima del preliminare.
- I documenti di sempre: planimetria, regolarità urbanistica, APE.
Se compri una casa donata
- Chiedi la copia dell'atto di donazione e chi erano le parti.
- Fai verificare dal notaio le visure ipotecarie, prima del preliminare.
- Se ti serve il mutuo, parla subito con la banca e porta la documentazione: ogni banca aggiorna le sue regole con i suoi tempi.
Se stai pensando di donare
La riforma rende più sicuro chi compra dopo. Non cambia la parte di eredità riservata ai familiari stretti. Prima di donare una casa, conviene ragionare con il notaio su tutta la famiglia: chi riceve, chi no, e come evitare discussioni domani.
Nella maggior parte dei casi una casa donata non è più una casa difficile. È una casa da preparare bene, con i controlli giusti fatti all'inizio.
Verifichiamo con il notaio la situazione e ti diciamo come venderla.
Consulente immobiliare. Nel settore dal 2014, oggi con 12 agenzie affiliate Tecnocasa tra le province di Viterbo e Roma e oltre 60 collaboratori.
Fonti
Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.