Ipoteca dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione: si può vendere la casa?

Arriva una comunicazione: l'Agenzia delle Entrate-Riscossione ha iscritto un'ipoteca sulla casa. La prima domanda è sempre la stessa: posso ancora venderla?

Sì. Serve un percorso preciso, perché chi compra vuole la casa libera.

Ipoteca e pignoramento: la differenza

• L'ipoteca è una garanzia sul debito. La casa resta tua, e la puoi vendere.
• Il pignoramento è il passo che porta all'asta. La Riscossione non può pignorare la casa se è l'unico immobile che possiedi, è a uso abitativo, ci hai la residenza anagrafica e non è di lusso (né in categoria A/8 o A/9). Questa tutela vale solo per la Riscossione, non per altri creditori come una banca.
• Gli altri immobili si possono pignorare solo a tre condizioni: un debito sopra i 120.000 euro, immobili che valgono almeno 120.000 euro, tolte le ipoteche che vengono prima, e un'ipoteca iscritta da almeno sei mesi senza che il debito sia stato pagato.

Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano, con lo stesso contenuto, nel nuovo Testo unico versamenti e riscossione.

Come si vende, passo per passo

1. La situazione esatta del debitoSi chiede alla Riscossione l'importo aggiornato per estinguerlo, comprese sanzioni, interessi e spese. Si controllano anche eventuali altre cartelle.
2. Il valore della casaUna valutazione sui prezzi reali della zona dice se il prezzo copre il debito, e quanto resta a te.
3. L'acquirente informatoChi compra sa fin dalla proposta che c'è un'ipoteca e come verrà cancellata. Le sorprese a metà trattativa fanno saltare tutto.
4. Il pagamento al rogitoUna parte del prezzo va direttamente a estinguere il debito, con modalità concordate con il notaio.
5. La cancellazioneDopo il saldo integrale del debito, la Riscossione dà l'assenso e l'ipoteca viene cancellata dai registri immobiliari. Il notaio coordina i passaggi.

Se il prezzo non basta. Se il debito supera quello che la casa può valere sul mercato, la strada si fa più stretta. Si valuta con il commercialista o l'avvocato. Con la Riscossione non si tratta lo sconto: si usano gli strumenti di legge, come la rateizzazione o le definizioni agevolate quando sono aperte. Attenzione: la rateizzazione blocca nuove ipoteche, ma non cancella quella già iscritta. Per vendere la casa libera serve comunque il saldo. Prima si guarda, più strade restano aperte.

Gli errori da evitare

• Nascondere l'ipoteca: risulta dai registri immobiliari, e il notaio la vede nelle visure ipotecarie che fa prima del rogito.
• Firmare un preliminare senza i numeri del debito: rischi di non riuscire a consegnare la casa libera alla data del rogito.
• Aspettare: interessi e spese crescono, e intanto possono arrivare altre cartelle.

Se la casa arriva da un'eredità

A volte l'ipoteca è per debiti di chi è venuto a mancare. Qui serve attenzione prima di tutto il resto: accettare l'eredità vuol dire prendersi anche i debiti.

Esiste l'accettazione con beneficio d'inventario, che tiene separati i beni dell'eredità da quelli dell'erede. Va valutata con il notaio o l'avvocato, prima di qualsiasi passo sulla casa.

Attenzione: vendere un bene dell'eredità vale come accettazione. Se prima non hai accettato con beneficio d'inventario, l'accettazione è piena, debiti compresi. Anche con il beneficio, per vendere serve l'autorizzazione del giudice, altrimenti lo perdi.

Una cosa utile da sapere: le sanzioni sui debiti fiscali non passano agli eredi. Restano le imposte e gli interessi.

Quanto tempo serve

Dipende dalla situazione del debito e dai tempi della Riscossione. Per questo i numeri si chiedono subito, prima della proposta, e le date del preliminare si costruiscono su quelli.

Un'ipoteca sulla casa pesa, anche sull'umore. Con i numeri chiari e le persone giuste, diventa un passaggio da gestire, non un muro.

Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.