Affittare casa: quale contratto scegliere e come farlo bene

Affittare bene vuol dire scegliere il contratto giusto, il canone giusto e la persona giusta.

E poi mettere tutto in regola, prima della firma.

I contratti per le abitazioni

• Canone libero, 4+4: il canone lo decidete tu e l'inquilino. Dura quattro anni e si rinnova per altri quattro.
• Canone concordato, 3+2: il canone resta entro i valori dell'accordo territoriale, firmato dalle associazioni di proprietari e inquilini. Dura tre anni, più due di rinnovo. In cambio ci sono vantaggi fiscali: IMU ridotta del 25% e, nei Comuni ad alta tensione abitativa, cedolare al 10%. Se il contratto non è firmato con l'assistenza delle associazioni, serve una loro attestazione.
• Transitorio: da 1 a 18 mesi, solo per un'esigenza temporanea indicata nel contratto e documentata, per esempio un trasferimento di lavoro. Alla scadenza finisce. Se l'esigenza manca o non è documentata, diventa un 4+4.
• Per studenti universitari: da 6 a 36 mesi, per chi studia in un Comune diverso da quello di residenza.

Alla prima scadenza del 4+4 o del 3+2 il proprietario può non rinnovare solo per i motivi previsti dalla legge, per esempio se la casa serve a lui, al coniuge, ai genitori, ai figli o a un parente entro il secondo grado. Va comunicato almeno sei mesi prima, indicando il motivo.

Le tasse: cedolare secca o regime ordinario

Con la cedolare secca paghi un'aliquota fissa sul canone, al posto dell'IRPEF e delle addizionali. E non paghi imposta di registro né bollo sul contratto.

• 21% per i contratti a canone libero.
• 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa, come Viterbo, Bracciano, Campagnano di Roma e Cerveteri, e in pochi altri casi. Altrove resta il 21%.

In cambio rinunci a qualsiasi aumento del canone, compreso l'aggiornamento ISTAT, per tutta la durata dell'opzione. Lo comunichi all'inquilino con raccomandata, a meno che la rinuncia non sia già scritta nel contratto.

Con il regime ordinario, invece, il canone si somma agli altri redditi. In più c'è l'imposta di registro: il 2% del canone annuo (minimo 67 euro), che di norma si divide a metà con l'inquilino.

Quale conviene dipende dal tuo reddito: è una scelta da fare con il commercialista.

Registrazione, APE e deposito

• Registrazione: entro 30 giorni dalla firma, o dall'inizio della locazione se è precedente. Se non viene registrato il contratto è nullo; registrarlo in ritardo lo sana, ma con sanzioni.
• APE: l'attestato di prestazione energetica va consegnato all'inquilino, e il contratto deve dirlo.
• Deposito cauzionale: al massimo tre mensilità. Produce interessi legali, da pagare all'inquilino ogni anno. A fine contratto si restituisce, salvo danni o somme ancora dovute.

L'inquilino giusto

Il contratto migliore non serve, se l'inquilino non paga. Per questo la verifica si fa prima, non dopo.

• Contratto di lavoro e ultime buste paga, o dichiarazione dei redditi.
• Un canone sostenibile rispetto al reddito.
• Garanzie: il deposito e, se serve, una fideiussione o un garante.

Facciamo come con chi compra casa: accompagniamo in visita solo chi ha i requisiti.

Negozi e uffici

Per gli immobili commerciali il contratto dura sei anni e si rinnova per altri sei.

Alla prima scadenza il proprietario può non rinnovare solo in casi precisi, con almeno un anno di preavviso. Per le attività aperte al pubblico, se il contratto finisce non per scelta o per colpa dell'inquilino, di regola è dovuta un'indennità per la perdita dell'avviamento.

Una casa affittata bene è una rendita. Affittata male, ti costa per anni. La differenza si fa prima della firma.

Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.