Vendere una casa ereditata: i passaggi, dalla successione al rogito

Una casa ereditata porta con sé dei ricordi. E anche qualche passaggio da sistemare prima di venderla.

Se li conosci subito, la vendita procede senza intoppi.

La dichiarazione di successione

Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso. Basta che la presenti uno degli eredi, anche tramite un professionista.

Se è presentata online vale anche come richiesta di voltura: al catasto la casa passa a nome degli eredi.

Attenzione: la dichiarazione di successione non equivale ad accettare l'eredità.

Le imposte della successione

• Imposta di successione: per il coniuge e i parenti in linea retta, come i figli, è del 4%, ma solo sulla parte che supera un milione di euro per ciascun erede. Per fratelli e sorelle è del 6% oltre 100.000 euro. Per gli altri eredi è del 6% o dell'8%, senza franchigia.
• Imposte ipotecaria e catastale: il 2% e l'1% del valore degli immobili, con un minimo di 200 euro ciascuna. Si pagano anche quando l'imposta di successione è zero. Se almeno un erede ha i requisiti per l'agevolazione prima casa, sono di 200 euro ciascuna.

Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l'imposta di successione si calcola e si versa da sé, entro 90 giorni dalla scadenza del termine per presentare la dichiarazione. Da 1.000 euro in su si può rateizzare. Le imposte ipotecaria e catastale si pagano invece alla presentazione.

L'accettazione dell'eredità

Per vendere, l'erede deve aver accettato l'eredità. L'accettazione può essere espressa, con un atto, oppure tacita: vendere la casa è già un modo di accettare.

Il notaio la fa risultare nei registri immobiliari, di solito con lo stesso atto di vendita. Se in una successione precedente l'eredità era stata accettata ma l'accettazione non risulta nei registri, dal 18 dicembre 2025 si può trascriverla con una dichiarazione dell'erede inserita in un atto notarile.

Se gli eredi sono più di uno

• La casa è in comunione: per venderla tutta serve il consenso di ogni erede.
• Con l'accordo si vende insieme, e il prezzo si divide secondo le quote.
• Si può vendere anche solo la propria quota, ma è difficile: chi compra diventa comproprietario con gli altri eredi, e di solito chiede uno sconto. E se la vendi a un estraneo, gli altri eredi hanno la prelazione: due mesi per comprarla loro.
• Se l'accordo non c'è, ogni erede può chiedere la divisione.

I controlli sulla casa

Prima di metterla in vendita controlliamo quello che il notaio verificherà al rogito:

• l'atto con cui il defunto era diventato proprietario;
• visure aggiornate, ipoteche comprese;
• la planimetria catastale, che deve corrispondere allo stato reale, e i titoli edilizi;
• l'APE, l'attestato di prestazione energetica.

Le case ereditate hanno spesso planimetrie vecchie o piccole difformità. Scoprirle all'inizio permette di farle sistemare con calma dal geometra.

Le tasse quando vendi

Sulla vendita di una casa ereditata, di regola, non si paga l'imposta sulla plusvalenza. Fanno eccezione i terreni edificabili.

Se in successione hai usato l'agevolazione prima casa e vendi entro cinque anni, la perdi, a meno di comprare entro un anno un'altra abitazione principale. Verificalo prima con il notaio.

Una casa ereditata merita tempo e rispetto. Noi ti aiutiamo a mettere in fila i passaggi, con il notaio e il commercialista, e poi a venderla bene.

Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.