Il mutuo per la casa: quanto puoi chiedere e come arrivare pronto

Il mutuo non si cerca dopo aver trovato casa.

Si prepara prima. Così sai cosa puoi comprare davvero e, quando trovi la casa giusta, sei pronto.

Quanto puoi chiedere

Le banche guardano soprattutto due numeri.

• La rata: in genere non oltre un terzo del reddito netto mensile, contando anche gli altri finanziamenti in corso.
• L'importo: di regola fino all'80% del valore della casa, stimato dal perito della banca. È il limite dei mutui ipotecari: si supera solo con garanzie aggiuntive, come il Fondo prima casa.

Un esempio. Con 2.400 euro netti al mese la rata può arrivare a circa 800 euro. In 25 anni, con un tasso del 3%, sono circa 168.000 euro di mutuo. Puoi provare con i tuoi numeri nella pagina sui mutui.

L'anticipo e le spese

Se la banca finanzia l'80%, il restante 20% lo metti tu. A questo si aggiungono le spese:

• le imposte sull'acquisto e il notaio;
• la provvigione dell'agenzia;
• istruttoria e perizia della banca;
• l'imposta sostitutiva sul mutuo: lo 0,25% se compri la prima casa, il 2% se compri una casa senza i requisiti prima casa.

Il Fondo prima casa

È un fondo pubblico, gestito da Consap, che garantisce una parte del mutuo alla banca. Non concede il mutuo: alza la garanzia, e la banca può finanziare di più. Decide sempre la banca.

• Vale per l'abitazione principale, non di lusso, con un mutuo fino a 250.000 euro.
• È riservato a under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori, inquilini delle case popolari, famiglie con almeno tre figli under 21 e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e loro familiari.
• Chi lo chiede non deve possedere altre abitazioni, anche all'estero, salvo quelle ereditate e date in uso gratuito a genitori o fratelli.
• La garanzia ordinaria è del 50%.
• Per under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori e inquilini delle case popolari, con ISEE fino a 40.000 euro, la garanzia sale all'80% se il mutuo supera l'80% del prezzo, spese comprese. Per le famiglie numerose i limiti sono più alti.
• Questa garanzia più alta vale per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027. La domanda si fa in banca, insieme a quella del mutuo.

Prima della proposta, la banca

Il consiglio è uno: fatti valutare dalla banca prima di fare una proposta. Servono documento, codice fiscale, buste paga o dichiarazione dei redditi, contratto di lavoro e i finanziamenti in corso.

Se il mutuo non è ancora deliberato, nella proposta si può inserire una condizione: se la banca non lo concede, la proposta non ti vincola.

Poi la banca manda il perito a valutare la casa e delibera. Al rogito, dal notaio, si firmano insieme l'acquisto e il mutuo.

Dopo il rogito

• Detrazione degli interessi: per l'abitazione principale puoi detrarre il 19% degli interessi pagati, su un massimo di 4.000 euro l'anno. Per i mutui stipulati dal 2025, con redditi oltre 75.000 euro, ci sono dei limiti.
• Surroga: se un'altra banca ti offre condizioni migliori, puoi spostare il mutuo senza costi.

Quando parti dal budget giusto, cerchi la casa giusta. E non perdi tempo con quelle che non puoi comprare.

Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.