Affittare un negozio o un ufficio: il contratto 6+6
Durata, rinnovo, disdetta, indennità di avviamento e prelazione: le regole degli affitti commerciali.
Affittare un negozio non è come affittare una casa. Le regole sono diverse, e pesano di più su chi possiede.
Conoscerle prima evita brutte sorprese alla scadenza.
In breve
- Il contratto dura almeno sei anni e si rinnova per altri sei.
- Alla prima scadenza il proprietario può non rinnovare solo in casi precisi, con almeno 12 mesi di preavviso.
- Per le attività aperte al pubblico ci sono l'indennità di avviamento e la prelazione.
Durata e rinnovo
Per negozi, uffici e laboratori il contratto dura almeno sei anni e si rinnova per altri sei. Per gli alberghi la durata minima è di nove anni.
Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge, per esempio se il locale serve a lui o a un familiare per un'attività, o per lavori importanti. Va comunicato per raccomandata, con almeno 12 mesi di anticipo (18 per gli alberghi), indicando il motivo.
Alla seconda scadenza ciascuno può dare disdetta, sempre con almeno 12 mesi di anticipo.
Se è l'inquilino a voler lasciare
Può recedere per gravi motivi, con sei mesi di preavviso. Il contratto può prevedere anche un recesso libero, sempre con sei mesi di preavviso.
Il canone
Il canone è libero. L'aggiornamento annuale, se previsto, non può superare il 75% della variazione dell'indice ISTAT, se il contratto ha la durata minima di legge.
Indennità di avviamento e prelazione
- L'indennità di avviamento: per le attività a contatto diretto con il pubblico, se il contratto finisce non per scelta o per colpa dell'inquilino, il proprietario gli deve 18 mensilità dell'ultimo canone (21 per gli alberghi). Non spetta, per esempio, agli studi professionali.
- La prelazione: per le stesse attività, se il proprietario vende il locale, l'inquilino ha diritto di essere preferito a parità di condizioni. Lo stesso vale se, alla fine del contratto già rinnovato, il proprietario vuole affittarlo a un altro.
Le tasse
Per i locali commerciali, in generale, la cedolare secca non si applica. L'unica eccezione riguarda i contratti firmati nel 2019 per negozi fino a 600 mq. Il canone segue la tassazione ordinaria, con l'imposta di registro sul contratto. Se affitti come impresa, le regole cambiano ancora: parlane con il commercialista.
Un buon inquilino commerciale resta per anni. Vale la pena sceglierlo con cura, e scrivere bene il contratto.
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Consulente immobiliare. Nel settore dal 2014, oggi con 12 agenzie affiliate Tecnocasa tra le province di Viterbo e Roma e oltre 60 collaboratori.
Fonti
Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.