Aste immobiliari: come funzionano e cosa controllare prima di offrire

All'asta si può comprare bene. Si può anche comprare un problema.

La differenza la fa quello che controlli prima di offrire.

Dove si trovano le aste

Sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia e sui siti dei tribunali.

La visita si richiede sul Portale delle Vendite Pubbliche; a mostrare l'immobile è il custode nominato dal tribunale.

La perizia viene prima di tutto

La perizia è la relazione del tecnico nominato dal tribunale. Descrive l'immobile in ogni aspetto:

• lo stato della casa e il prezzo base;
• eventuali difformità rispetto ai documenti, e i costi per regolarizzarle;
• se l'immobile è occupato, e con quale titolo;
• eventuali spese condominiali non pagate.

All'asta non c'è garanzia per i vizi: ciò che non si legge prima, si scopre dopo.

Come si fa un'offerta

L'offerta si presenta in busta chiusa o in via telematica, entro la data indicata nell'avviso.

• Offerta minima: fino al 25% in meno del prezzo base, come indicato nell'avviso.
• Cauzione: almeno il 10% della cifra offerta. Se non ti aggiudichi l'immobile, viene restituita.
• Più offerte valide: si apre una gara al rialzo tra gli offerenti.
• Prima casa: l'agevolazione va richiesta per iscritto, meglio già nell'offerta e comunque prima del decreto di trasferimento.

Dopo l'aggiudicazione

Il saldo va versato entro il termine dell'avviso, al massimo 120 giorni dall'aggiudicazione. Se non paghi perdi la cauzione e, se la nuova vendita va peggio, rispondi anche della differenza.

Poi il giudice firma il decreto di trasferimento, che ti rende proprietario e ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti.

Se l'immobile è occupato dal debitore, lo libera il custode, in genere tra sei e dodici mesi. Un inquilino con contratto registrato prima del pignoramento, e con un canone non troppo basso, di regola può invece restare fino alla scadenza: la perizia lo indica.

Per le spese condominiali non pagate dell'anno in corso e di quello precedente rispondi insieme al vecchio proprietario.

Il mutuo per l'asta

Si può acquistare con il mutuo, ma la banca di solito eroga vicino al decreto di trasferimento e i tempi del saldo sono stretti.

Il consiglio è uno: fatti deliberare il mutuo prima di offrire. Altrimenti rischi di non rispettare i tempi e di perdere la cauzione.

Prima di offrire, controlla

1. La perizia, per interoNon solo foto e prezzo: difformità, stato di occupazione, spese arretrate.
2. Il valore di mercato in zonaIl prezzo base non è il valore di mercato: confrontalo con le compravendite reali.
3. Tutti i costiImposte, eventuali regolarizzazioni, lavori, spese condominiali arretrate.
4. La visitaRichiesta sul Portale, con il custode, prima di decidere.
5. Il mutuoDeliberato prima dell'offerta.
6. Il tuo limiteStabilisci prima fin dove arrivare: in gara è facile andare oltre.

Le aste le seguiamo anche noi: analizziamo la perizia con te, ti diamo il valore di mercato della zona e mettiamo in fila i costi. Così decidi sui numeri.

Le informazioni hanno carattere generale e sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per il tuo caso specifico parla con il notaio o con un professionista.